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借主目線での賃料交渉。減額は可能か?

賃料交渉について 借地借家法が適用される土地賃貸借について、今回は借主(賃借人)の立場から、賃料交渉について考えてみましょう。 借地借家法の賃料交渉 借地借家法の規定は、以下のようになっています。 地代等増減請求権 第11条 地代又は土地の借賃(以下11条及び次条において「地代等」という。)が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は…

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借地権の売買には何が必要か。

借地権の売買はできるのですか? 借地権というのは土地そのものではなく権利にすぎませんから、そんなものが売買できるのですか?という疑問を抱かれるかもしれません。 しかし、売買することはできるのです。わが国では、物ではなくただの権利であっても、一つの財産として売買することは可能です。 たとえば、ゴルフ場の会員権などは、物ではなくただの「ゴルフ場でいろいろなサービスを受けられる」という権利ですが、よく売…

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借地借家法上の更新の意味とは?

借地借家法上の更新の意味 借地借家法上の「更新」とは、何なのでしょうか。簡単に説明してみましょう。「更新」という言葉自体は、契約期間が終了したときに、再び契約内容を定めるというということです。 たとえば、土地の持ち主(地主、貸主)Aさんと、土地の借主Bさんが、30年間の借地契約を結んだとします。時は流れ、来月で無事に30年間の借地契約期間が満了することになりました。 しかし、Aさんからすれば新しく…

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定期賃貸借の特徴と諸注意

定期賃貸借とは何でしょうか? 通常の土地賃貸借契約においては、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長、もしくは建物買取請求など、借主に有利な制度が借地借家法に規定されています。 しかし、これら借主に有利な主張を回避するように契約する方法があります。それが、定期賃貸借のひとつである定期借地権設定契約をすることです。 定期借地権設定契約は書面でしなければならない 定期賃貸借のひとつである定期借地権…

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賃借料の受領拒否は危険。債務不履行による契約の解除に発展する可能性。

土地の貸主が賃借料を受け取ってくれないとき 賃借料の増額などについて紛争になっているときは、貸主が賃借料を受け取ってくれないことがあります。 そのような場合に、「貸主が自分の勝手で賃借料を受領しないのだから、借地人ではなく貸主の責任だ。私が賃借料を支払わなくても追い出されないだろう」と考えるかも知れませんが、これは危険な間違いです。なぜなら、貸主から、賃借料の滞納を理由とした債務不履行による契約の…

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立ち退きの争点は”正当事由

立退きの際の正当事由 賃貸期間の満了の際に更新を拒絶して立退きを求めたり、もしくは賃貸期間の定めがなく解約申入れをして立退きを求めたりすることがあります。その場合には、立退きに「正当事由」が必要です。 「正当事由」が認められるかどうかの判断の際には、貸主の賃借の目的物を利用する必要性の程度と、借主のそれを比較して、正当かどうかが決定されます。この比較衡量の考慮要素として、賃料の支払い状況、建物の老…

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地代の消費税は非課税。課税対象と例外とは?

地代の非課税 土地の譲渡や貸付けは、消費税の課税の対象となりません。この意味での土地には、土地の上に存する権利も含まれます。 土地の上に存する権利とは、地上権、土地の賃借権、地役権などが、これに含まれます。というわけで、土地や土地の上に存する権利を貸し付けた場合の地代も消費税は課税されません。 例外―地代の課税 地代は消費税が課税されません。 しかし、例外もあります。それは、「一時的に使用させる場…

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敷金の相場とは?

敷金にも相場はあるのですか? 例えば、建物やアパートを借りる際にどうしても気になってくるのが、敷金の額だと思います。敷金の相場がわかれば、物件を選ぶ際にも、賢明な判断をすることができるでしょう。 では、敷金には、相場はあるのでしょうか。あるとして、それはどのようになっているのでしょうか。 敷金に明確な相場はない 実は、敷金に明確な相場はありません。国土交通省が全国で敷金の額を調べた調査結果を見てみ…

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賃借人による費用の償還請求

賃借人は、建物を借りている間にかかった費用を返してもらえるのでしょうか? 賃借人も、賃貸物についてさまざまな費用を支出することがあります。そのような場合、「少額であればこれくらいは払っておこうか」で済ますこともできるかもしれませんが、高額であればそういうわけにもいきません。民法は、このような場合について民法608条において規定を定めています。 民法608条 1項 賃借人は、賃借物について賃貸人の負…

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借地法( 旧法 )と借地借家法。更新の際に適用されるのはどっち?

借地法と借地借家法 借地借家法(しゃくちしゃっかほう)という法律をご存知でしょうか。借地借家法(平成3年10月4日法律第90号)は、建物の所有を目的とする地上権・土地賃貸借(借地契約)と、建物の賃貸借(借家契約)について定めた法律です(「しゃくちしゃくやほう」とも読みます)。 なお、この法律は特別法ですので、借地借家法の規定にあてはまる場合には、民法に優先して、借地借家法が適用されます。 借地借家…

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