平間法律事務所 土地を借りる時に知っておきたい法律に「借地借家法」があります。この法律は借主を守るために制定された法律で、借主が土地を不利に借りることがないように配慮されています。同じ土地を借りるでも、この借地借家法が適用される契約と適用されない契約があります。この違いは大きいので確認しておきましょう。また、適用される場合にはどのようになるのか以下で確認しましょう。
借地借家法は建物を所有するために借りた土地に適用
借主を守る法律である借地借家法は、土地を借りれば無条件に適用されるというわけではありません。法律では「建物の所有を目的とする」土地を借りる際に適用されるとされています。建物の所有を目的とは、具体的には借りた土地の上に家を建てるため、会社の事務所を建てることを目的とすることをいいます。多くの場合、土地を借りる目的は家などを建てる目的が多いため、この借地借家法の適用があります。
逆に借地借家法の適用を受けない場合というのは、主に駐車場として利用するために土地を借りる場合です。
借地借家法が適用されると、借地借家法に掲げられているものに限って、借主に不利な契約が無効とされます。契約における重要な事項については、借主が土地を借りるときに不利になり過ぎないよう、借地借家法が最低限のラインを引いていることになります。具体的にどのような規定があるのか、下で見ていきましょう。
契約期間は最低30年
土地を借りる場合にまず気になるのは契約期間だと思います。借地借家法では契約期間は最低30年とされています。仮に契約期間が15年とされていても、期間は30年となります。これが借主に不利にならないよう最低限のラインが引かれているということです。契約期間が短いと、せっかく建てた建物を壊さなければいけなくなり、余計なお金がかかってしまいます。そこで30年間は最低でも土地を借りられるようにしようとなっています。
契約期間は最初に契約を結んだ時点では最低30年ですが、更新したときにも同様に規定があります。初回更新では最低20年、2回目以降の更新では最低10年となっています。これを下回った場合には、同様に20年または10年となります。あくまでも最低ラインなので、25年として更新したときには25年となります。
更新しないとする契約は借地借家法では認められない
契約の更新は双方が合意したときになされるもの、という感覚を持たれているかもしれません。ただ、借地借家法では、借主が契約更新を請求した場合には、原則的に契約が更新されます。地主側に拒否する理由があったときだけ、更新を拒絶が認められるという制度になっています。つまり、借主が望めば基本契約は更新されるということです。
これを防ぐために、契約で「地主は契約の更新を拒絶できる」や「契約の更新はしない」と定められることがあります。しかし、この契約は無効になり、法律通りに借主が望めば基本契約が更新されます。
契約時に契約を更新しないことを認めてしまったからといって、負い目を感じる必要は全くありません。契約の更新が認められることで、立ち退く必要がなくなったり、立ち退くにしても多額の立ち退き料をもらったりすることができる可能性が高いです。
建物買取請求権を放棄することは借地借家法で認められない
「建物買取請求権」とは何のことでしょうか。土地を借りる契約をした場合、契約が終わると原状回復してから土地を返す、すなわち建物を取り壊してから土地を返さなければなりません。しかし、建物をせっかく建てたにもかかわらず、壊さなければならないのは借主の費用負担が増えるだけでなく、経済的に見てもいちいち壊すのは合理的ではありません。そこで、契約期間が満了して、更新がないとき、建物を地主に買い取ってもらうことができるのです。
これによって、借主としては取り壊し費用が浮くだけでなく、建物分のお金を手に入れることができ、借主に有利となっています。地主がそれを嫌がり「借主は建物買取請求権は行使しない」といった条項を契約に入れることがあります。しかし、これも認められません。仮にこの条項が契約にあっても、建物買取請求権を行使することができます。
有利にトラブルなく土地を借りるには？
このように、土地を借りる場合には知っておくと得するポイントが多くあります。ただ、この有利になるポイントは、定期借地、事業用借地などという特別な契約の場合認められない可能性があります。例えば、定期借地では契約の更新をしないとすることも認められます。
借地借家法という法律の存在だけでも複雑に思われるかもしれませんが、その中にも例外が規定されており複雑です。土地を借りる際は将来を見越して、トラブルのない契約をすることが大切です。お困りの場合平間法律事務所までご相談ください。
