借地のご相談

土地を借りている人には土地を利用する権利＝「借地権」があります。  そして、借地権は独立した大きな価値を持っています。

更地の価値に対する借地権の価値の割合を「借地権割合」といいます。借地権割合は、通常、更地の時価を基準にして、住宅地ならば60～70%で、駅近の土地ともなれば90%となる場合もあります。当該土地の借地権割合は、国税局の出している「路線価図」で分かります。

借主に出てもらうためには立退料の支払いが必要です。立退きが問題になるのは、借地の場合は、地主が亡くなって相続が発生したときなど、借家の場合には、建物を建替えたいときなどです。

地主にとって、借地権の買取が資金的に困難な場合でも等価交換という方法があります。これは借主が、借地権の価値分だけ土地の所有権を譲り受けるというものです。また、地主と相談して借地権と合わせて売却できます。

借地権は建物を借地権付きで売却できます。この場合には原則として地主の承諾が必要ですが、承諾が得られない場合にも「地主の承諾の代わる許可」を裁判所に求めればいいのです。(借地非訟)

借地権は価値のある財産ですから、当然相続の対象になります。相続財産の中で最も価値があるということもよくあります。
※遺産に借地上の建物がある場合、建物の価値だけに着目してしまいがちですが、借地権の価値こそが重要なのです。くれぐれも間違いのないように。

・譲渡承諾(名義書換)料
借地権の譲渡には、原則として地主の承諾が必要です。そして、借地の価値の5～10%の承諾料が請求されます。ところが、地主が承諾してくれないこともあります。ですが心配は要りません。そうした場合、法律で定められている「借地非訟」という手続に基づき、「地主の承諾に代わる許可」をもらうことができます。
たとえ借地権の名義が動くような場合でも、相続の場合や、親から子への贈与、離婚時の財産分与の場合には承諾は必要ありません。したがって承諾料も必要ないとされています。また、承諾料の協議が整わないときには、借地非訟手続で鑑定が行われ、承諾料の額が決定されます。

法律では、建替えする際に承諾が必要とされていません。しかし、建物がある限り借主が半永久的に土地を借り続けられる状況があるため、借地契約の際、建替えには承諾料が必要とされていると決められることが多いのです。
※同種・同規模の建替えの場合には、一般に更地の価値の2～5%とされています。

地代は自由に決めていいのですが、目安があります。借地契約の際に権利金を支払ったか、これまでの間に地代の値上げがあったかなどの事情によって、地代の目安には大きな幅があります。
裁判になったときには、固定資産税額の4.25倍程度が目安だとされています。

更新料の規定は契約書にありますか？
地主や不動産屋から更新料を請求された場合、支払わなければならないと思ってはいませんか？実はそのようなことはなく、契約書に更新料の規定が入っている場合にのみ、支払い義務があります。
更新料は、借地権価格の5～10%程度だとされています。