借地が不要になってもタダで返還はもったいない! 借地権をお金に

土地を借りていたが、建物が古くなって借地が不要になった、借地を相続したがそこに住む気はないから不要だといった場合、どのようにすればいいのでしょうか?

借地は単に土地を借りているだけと思うかもしれません。しかし、土地を借りている人は借地権という権利を持っているのです。借地を返還するということは土地を手放すだけでなく、借地権も返還するということを意味します。

以下では借地権の返還方法、処分方法について説明します。


地主に借地権をタダで返還するのはもったいない

借地が不要になったから、特に何もせず地主に借地権を返還するという方法が頭に浮かぶかと思います。借地権を放棄してしまうということです。

しかし、タダで借地権を返還してしまうのはもったいないです。借地権も権利なので、所有権ほどとは言わないまでも非常に大きな価値があります。一般に借地権は土地の価格の3割から9割もの価値があります。市街地ほど割合が高くなる傾向にあります。

例えば、1億円の土地を借りていたならば、借地権の価値は3000万円から9000万円にもなるため、借地権をタダで返還することがいかにもったいないことか実感できると思います。

地主に借地権を有償で返還 うまく交渉しないと買い叩かれる

では、地主に借地権を返還する際に、借地権の代金を支払ってもらうという方法はどうでしょうか。たしかに、地主が借地権相当額を支払ってくれるというのであれば、損はしません。

しかし、返還の際に地主が借地権相当額を支払ってくれる場合ばかりではありません。それはなぜでしょうか?典型的には以下の2つの理由が考えられます。

・地主がお金を持っていない

・地主が足元を見てくる

借地権は高額です。1億円の土地だったとして、借地権の代金にあたる3000万円から9000万円をすぐに用意できる地主ばかりではありません。

また、借地権の返還を急いでいる場合には、地主に足下を見られてしまうことがあります。急いでいるのだから、本当は8000万円の借地権も6000万円にまけられるだろうと思われてしまうのです。

借地権を有償で返還する場合、いかに上手く交渉するかがカギになってきます。

第三者に借地権を譲渡 地主との交渉が必要

では、借地権を第三者に売るという方法はどうでしょうか。この方法だと、地主がお金を持っているか否かに関係なく、適正な価格で借地権を売ることができます。

しかし、借地権を第三者に譲渡する場合、譲渡することについて地主の承諾が必要になります。法律で地主の承諾が必要とされており、承諾無しに借地権を譲渡すると借地権が消滅してしまいます。そうなれば借地権を放棄したのと同じ結果になってしまいもったいないです。

地主が譲渡を承諾してくれない場合、地主との交渉をすることになります。承諾料を支払う代わりに承諾してくれる地主もいます。承諾しても地主に不利益がないのに承諾してくれない場合などは、裁判所に対して地主の承諾に代わる許可を求めます。裁判所の許可が出たときには、地主の承諾があったのと同じものとして借地権を第三者に譲渡することができます。これは借地非訟といわれる手続で、裁判所は利用しますが裁判とは異なる手続です。

交渉にしても、借地非訟にしても、いかに人を説得できるかにかかっています。経験豊富な弁護士にご相談されることをおすすめします。

合わせ技の等価交換で借地権を処分 交渉、不動産の販路が必要

等価交換というのは「地主に借地権を返還する(有償)」と「第三者に借地権を譲渡する」の複合技のようなものです。

借地権は土地の3割から9割の価値があるといいました。借地権のついている土地は、更地から借地権の価値分だけ価値が下落します。例えば、1億円の土地で借地権の割合が7割の場合を考えます。このとき、借地権の価値は7000万円、残った土地の価値は3000万円となります。

この状況で等価交換すると、借地権の価値と残りの土地の価値で土地を分割することになります。上の例では、借地人は土地の7割の所有権を、地主は土地の3割の所有権を得ることになります。

借地人は借地権の価値分が自分の土地となるため、地主の承諾無しにその土地を第三者に売ることができます。これにより結果的に借地権を第三者に売ったのと同じ状況を作ることができます。

ただ地主が等価交換に応じるとも限らないため、地主との交渉はここでも重要です。また、不動産の販路を知っていないと、せっかく等価交換しても土地を売ることができなくなってしまいます。地主との交渉が得意で、不動産の販路も知っている弁護士にご相談されることをおすすめします。

得するためには交渉のノウハウが必要

借地権の返還は借主だけの問題ではなく、地主が絡み問題が複雑化しがちです。平間法律事務所ではこれまで多くの借地権の取引交渉を承ってまいりました。長年のノウハウと実績から、お客様の最も利益となるような取引を実現致します。お困りの際は平間法律事務所までご連絡下さい。

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