【土地一時使用賃貸借】一時使用にするための契約書の書き方 契約のリスクとは?

土地の賃貸借が「建物所有目的」か確認

土地の賃貸借をするといっても、契約の内容次第では適用される法律が異なってきます。これによって借主がどれだけ法律で守られるかが変わってきますので、よく確認しましょう。

まずは土地の使用目的を確認しましょう。土地を借りるといっても、駐車場を経営するため、家を建てるため、会社の事務所を建てるためなど様々です。ここで重要なのは「建物を所有する目的」で土地を借りているかどうかです。例で考えてみると、駐車場経営のための借地は建物を所有する目的ではありません。これに対して、家を建てるため、会社の事務所を建てるための借地は建物を所有する目的であるといえます。

この建物を所有する目的で土地を借りることを借地権といいます。借地権はただの土地の賃貸借と異なり、借地借家法という法律の適用があります。それにより、借地権を持つ借主は強く保護されます。

土地一時使用賃貸借とは文字通り一時使用するための賃貸借契約 保護が弱い点に注意

次に建物所有目的の借地権であったとして、それが一時使用かそうでないかで保護される強さが変わってきます。一時使用の借地権のことを土地一時使用賃貸借といいます。これは借地権の一種であり、「土地」「一時使用」「賃貸借」であり、賃料の発生しない使用貸借とは異なるので、注意してください。

一時使用の借地権となると、契約期間を短くすることが認められたり、退去の際に貸主に建物を買い取ってもらうことができなくなったり、借主に不利益なことが増えます。

では、一時使用とはいったいどのようなものなのでしょうか。これについて、明確に法律で定められているわけではありませんが、一般的には建物の強固さ、使用目的、契約期間、その他契約の事情一切を考慮して考えられます。

コンクリート造りの強固な建物であっても、それがすぐに取り壊される予定である場合や、プレハブのような建物であっても、それが長期にわたって使われる場合などもありますので、一切の事情を考慮することになっています。「この事情があるから必ず一時使用」になるとは言い切れないのが難しいところです。仮に一時使用になる事実があったとしても、貸主だけが知っていて借主に十分に説明していなかった場合には、一時使用にならないこともあります。

土地一時使用賃貸借契約書では一時使用目的と明示! リスクをできるだけ排除しよう

一時使用目的であるということを何よりもまずはっきり書いておく必要があることは当然です。

しかし、契約書に一時使用目的であると書いたから絶対に土地一時使用賃貸借となるわけではありません。一時使用と明示しただけでなく、貸主と借主の間で、土地の賃貸借を一時使用とするだけの客観的合理的な理由が必要とされています。

一時使用目的か総合的に考慮するという点からも分かるように、契約当時、一時使用目的だと思っていても、後から裁判などでひっくり返されるリスクがあります。そのリスクをできるだけ排除できるよう、一時使用目的となった理由を明記したり、きちんと借主が説明を受けたことを明記したりすることが重要です。

一時使用目的と認められないことで不利益を被らないために

土地一時使用賃貸借契約となるかは様々な事実の把握が必要となってきます。また、土地一時使用賃貸借にこだわる必要があるかも考える必要があります。一時使用と認められないと通常の借地契約となり、借地契約の最低期間が30年と大幅に借主に有利な契約になります。このリスクを防ぐために、定期借地契約という別の手法を用いることも検討しなければなりません。

他の契約との違い、一時使用と認められるようにできるだけ条項を調整するためにも、弁護士のチェックを受けることをおすすめします。

この記事を書いた人

平間法律事務所