相場より高い地代を下げる! 借地権を守って安全に減額する方法とは

自分が払っている地代・賃料が相場より高くて損しているかもしれないと思ってご相談にいらっしゃる方がいます。相談するまで至らなくとも、不動産屋のチラシや広告を見たところ、周辺にある借地の地代・賃料を知って、もしかしたら自分の払っている地代・賃料が高いのではないかと思われていることもあるでしょう。地代・賃料が高すぎる場合には減額請求をすることができます。地代・借地の賃料の相場はどのように調べられるのか、確認してみましょう。

地代・借地の賃料相場は不動産鑑定士が評価 おおまかな相場は税金から自分で計算可

地代の相場と聞くと、周りの同じように見える土地の相場を調べて平均したものというイメージがありますが、必ずしもそれだけではありません。地代の相場は不動産鑑定士が評価した金額であり、差額分配法、スライド法、利回り法、賃貸事例比較法などといった専門的な手法を駆使して求められるものです。

厳密な地代・賃料の相場を知りたいときには不動産鑑定士に算定してもらうことが必要となります。そうはいっても、地代・賃料を調べてもらうというのはハードルが高いように感じられるかもしれません。そこで、正確ではありませんが、地代・賃料の一応の基準とできるようなものは存在しています。それは、借地にかかる税金を基準に、地代・賃料のおおまかな水準を知るという方法です。

土地には固定資産税額などが分かる固定資産税評価証明書があり、市町村役場に置かれています。借地人もこの固定資産税評価証明書を手に入れることができます。入手するには必要書類が必要で、請求する人の運転免許証などの本人確認書類、借地人であることを証明するための賃貸借契約書などが必要になります。ただ、必要書類は役所によって異なるので、事前に電話やホームページなどで確認してから書類を収集するようにしましょう。

固定資産税評価証明書を手に入れたら、固定資産税、都市計画税の金額の記載を見つけましょう。固定資産税と都市計画税の金額の2倍から4倍が、地代・借地の賃料の年額の最低水準とされます。

地主との交渉・地代減額請求で地代・借地の賃料を下げる

不動産鑑定士や自分で調べて、支払っている地代・賃料が相場よりも高いと分かった場合、地主と交渉して地代を下げられる場合があります。この交渉をする場合には、きちんと準備をして臨まなければいけません。準備をせずに交渉してしまうと、地主との関係が悪化してしまい、次回の更新のときに不利益を被ってしまう可能性もあります。それだけでなく、借りる時に合意していたではないかと言われ、地代・賃料を下げてもらえないということにもなりかねません。

地主が地代・賃料の減額交渉に応じない場合でも、裁判所で地代減額請求という手続きをして、裁判所が認めれば地代を下げられる場合もあります。裁判所を利用しますが、これは借地非訟という制度で、一般に想像される裁判とは異なるものです。「裁判沙汰」などと避ける必要はありません。

一般的な裁判とは異なるといっても、裁判官を説得しなければならないという点には変わりありません。そのため、裁判官を説得できるような法律的な主張、その根拠となる証拠をいかに集められるかが重要になってきます。

一方的に地代・借地の賃料を下げて支払うと立ち退きにあうため注意

支払っている地代が相場より高いからといって、一方的に地代を下げて支払うことはやめましょう。「高すぎる地代は地主のせいだから問題ない」と思う気持ちは分かりますが、法律上そのようなことは許されません。後に地代・賃料の差額分を請求されるだけならまだいいですが、最悪の場合地主から借地契約を解除されてしまいます。

土地を借りている状態というのは、借主に非常に有利で、借主は借地権といわれる価値の高い権利を持っている状態です。契約を解除されると、借地権を失ってしまうためかなりの損を被ってしまいます。交渉などの手間をケチったがために大きな損にならないようにするため、地主との効果的な交渉、裁判所での地代減額請求といった手続きをきちんと進めましょう。

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