平間法律事務所 借地料・地代は、一般的に税金に地主の取り分を足した額
土地の賃貸では、利用料が発生します。このことを借地料、地代、賃料などといい、同じ意味合いで使われています。
借地料・地代が高すぎるのではないか、周りの物件と比較すると少し高いのではないかと思ったら、まずは借地料・賃料がどのように決められているか知る必要があります。
地主は借地料・地代を得て、利益を上げることを目的として土地を貸しています。地主としては、土地を所有していることで発生する費用は、最低限回収したいと考えるはずです。その費用の中で大きなウェイトを占めるのは、固定資産税などの税金です。
そのため、借地料・地代は、固定資産税などの税金に、管理費・修繕費などの必要経費を含めた地主の取り分を足した額となることが一般的です。
借地料・地代の相場を知るには固定資産税を調べよう
上記のように、借地料・地代は、固定資産税をひとつの計算の基礎としています。したがって、まずはその土地の固定資産税の額を調べることからスタートすることになります。
土地には固定資産税額などが分かる固定資産税評価証明書があり、市町村役場に置かれています。土地を借りている借地人もこの固定資産税評価証明書を手に入れることができます。入手するには必要書類が必要で、請求する人の運転免許証などの本人確認書類、借地人であることを証明するための賃貸借契約書などが必要になります。ただ、必要書類は役所によって異なるので、事前に電話やホームページなどで確認してから書類を収集するようにしましょう。
評価証明書を手に入れましたら、評価証明書には固定資産税や都市計画税についての記載があるはずです。その金額の2倍から4倍が、地代の年額の最低水準であるとされています。(あまりに低い値段ですと、賃貸借ではなく、使用貸借といって実質的に無料かそれに近い値段で貸借しているという法律上の類型になっ
固定資産税評価証明書を手に入れたら、固定資産税、都市計画税の金額の記載を見つけましょう。固定資産税と都市計画税の金額の2倍から4倍が、借地料・地代の年額の最低水準とされます。
税金の金額からあまりにかけ離れた借地料・地代の場合、それは高すぎるということになります。
借地料・地代が高すぎるときは地主との交渉から
固定資産税から借地料・地代の最低水準を確認したら、その後は土地の価格や周辺の借地料・地代との比較もしなければなりません。その検討をした後、なおも借地料・地代が相場より高いと感じたら、地主との交渉をします。
このとき、借地料・地代が相場より高いのがおかしいとして、支払いを止めてはいけません。支払いを止めると、借地料・地代の滞納をしたということになり、その後不利になったり、場合によっては借地契約の解除となり借地を追い出されたりすることになってしまいます。
正当な借地料・地代がいくらかは借地非訟という手続で決める
地主と借地料・地代の交渉がうまくいかないが、やはり相場より高すぎて不当だと思った場合、正当な借地料・地代がいくらか裁判所に判断してもらうことになります。この手続は借地非訟と呼ばれます。非訟というのは裁判所を利用しますが、一般的な裁判とは異なるものです。
裁判とは違うとはいっても、裁判官を説得しなければいけないことには変わりありません。そのためには周辺の借地料・地代の情報収集、借りている土地に固有の問題の把握などが必要になってきます。
地主との借地料・地代の交渉段階から説得的な主張ができれば、借地非訟を利用しなくていい場合もあります。仮に借地非訟になった場合、この手続に慣れていれば効果的に裁判官を説得し、借地料・地代を下げることができます。地主と借地料・地代以外の問題が発生しないよう、お困りの場合は弁護士にご相談ください。平間法律事務所では無料の電話相談を承っておりますので、お困りの際はご利用下さい。
