平間法律事務所 底地とは借地権の付いた土地の所有権のこと
そもそも「底地(そこち)」とは何でしょうか。簡単にいうと、借地権がついている土地所有権のことをいいます。土地を借りている人は、単に土地を使えるだけでなく「借地権」という権利を持つことになります。
土地絡みでよく耳にする言葉に抵当権があると思います。抵当権は、地主とは別に、銀行などが土地を担保にするために設定する権利です。抵当権の場合、地主は抵当権の付いた土地の所有権を持っていることになります。
これを借地権に置き換えると、地主は借地権が付いた土地の所有権、すなわち底地を持っているということになります。借地権は借主が持っているにもかかわらず、地主は底地を買い取ってもらうができるのでしょうか。
底地も買い取ってもらえる ただ、特別な場合が多い
実は、底地は買い取ってもらうことができます。一見、他人の権利が付いているのだから勝手に底地を買い取ってもらってしまうと、借主が困ってしまうから買い取ってもらえないと思うかもしれません。しかし、実際に借主が困るという事例は少なく、だからこそ底地を買い取ってもらえる場合は特別で、底地の価格も下がってしまうのです。
借主が困らないというのはどういうことなのか見ていきましょう。土地を借りた人は、その土地を利用しようとして、多くの場合建物を建てます。借地人が建てた建物の登記をしっかりすると、その借地人は「自分が借地権を持っていて、この土地を使う権利がある」と様々な人にいえるようになります。
そのため、借地人による建物の登記後、底地が売られても、底地の持ち主に対して借地権があるといえるようになるのです。したがって、借主が困ることはあまりありません。仮に借主が登記をしていなくても、登記をしていない借主が悪いとなるので、底地は買い取ってもらうことができます。
借地人が困らないというのと、底地をあまり買い取ってもらえないというのは繋がっています。土地を買う人は、通常、その土地を自分のために使いたいと思って買います。しかし、借地権が付いていると、買った人はその土地を自由に使えないため、底地を買おうとする人はなかなかいません。そのため底地はあまり買い取ってもらえないのです。
また、底地の価格が下がることとも繋がっています。土地を自由に使えるなら100のお金を出すけれども、自由に使えないなら100のお金を出す人はいません。そこで、底地の価格が下がってしまうのです。
底地買取のよくある事例
底地は買い取ってもらいづらいということでしたが、下のような場合には底地買取がなされる場合が多くあります。
(1)地主に相続があったとき
地主が亡くなると、相続が発生します。すると、土地も相続の対象となり、地域にもよりますが、土地の価格が高いと相続税がかなり高くなるケースがあります。地主の子どもなどに現金などの資産が十分にある場合はよいのですが、そうでない場合は土地を売ってお金にして納税する必要があります。このような場合に底地買取がなされます。
(2)底地+借地権=所有権として利用したいとき
これは、借主が土地を自由に利用したい場合にされる底地買取です。借主が底地を買い取ってしまえば、借主は地主の承諾など関係なしに建物を建て替えたり、売ったりできるようになります。
底地の価格は土地の価格の4～6割
先ほど述べたように、借地権が付いている底地は、買い取っても自由に土地を使うことができないため、価格が下がります。底地の価格は以下のようになります。
底地の価格＝土地の価格ー借地権価格
となります。底地は借地権により利用が制限されるため、更地の価格である土地の価格から借地権の価格分価値が低下するということです。
土地の価格は不動産業者などで見積もりを取ると適正な価格が分かります。また、借地権割合は比較的簡単に調べることができ、国税局のホームページの路線価図というところから調べることができます。借地権割合はAからGまであり、それぞれ90％、80％・・・30％となっています。路線価図から自分の住んでいる近辺の地図を探し、土地が接している道路の数字を見ます。例えば「300F」と記載されていたとします。借地権割合を知るためには最後のアルファベット部分が肝心で、この場合では「F」なので、借地権割合は40％になります。とすると、底地の価格は土地の価格の60％となります。
底地買取の際の価格は、借地権割合を考慮したものに加えて、買い取る側がどの程度急いで底地を必要としているかなどによっても変わっていきます。交渉次第で相場以上で底地を買い取ってもらうことができるかもしれません。底地買取についてお悩みの際は、無料の電話相談をご利用ください。
