平間法律事務所 敷金とは担保のこと 全額返還が基本
主に関西にある慣習として「敷引き」というものがあります。この敷引きというものは、敷金と密接に関係があるものです。敷引きを知るためには、敷金とはどういうものか知りましょう。
敷金は家を借りる時に要求されることが多いお金で、借主が負う債務を担保するために支払うお金のことです。債務というと大層なことに聞こえますが、家を借りる、すなわち賃貸借契約を結ぶと借主は義務を負います。その義務とは主に賃料を払う義務、家をきちんと使う義務です。
これらの義務を担保するというのは、仮に借主が賃料を滞納した場合、地主が賃料をとりっぱぐれないよう予めお金を預かっておくということです。家を乱雑に使ってしまった場合も同様で、修理費をとりっぱぐれないよう、お金、つまりは敷金を預かるというものです。
担保の役割があればいいので、保証金・預り金と呼ばれることもあります。
敷金は担保です。したがって、借主が何も問題を起こさなければ、家を地主に返した時に敷金を全額返還してもらうことができます。「敷金は全部返還される」などと言われるのはこのためです。
敷引きとは無条件に一定額の敷金を返さないこと
一般的な敷金は全額返還されるのが基本です。しかし、当事者、ここでは借主と地主の間で合意がなされれば、敷金全額は返還しないとすることもできます。これを敷引き特約、敷引特約といいます。喜んで敷引特約を受け入れたという人は少ないかと思いますが、受け入れて契約を結んだ以上、特約は成立します。
敷引特約では、未払いの賃料があるか、建物などの修繕費用が発生したか否かにかかわらず、契約終了時に敷金から一定金額を差し引いて返還するという扱いがなされます。
契約時に敷引きを渋々認めたものの、家を明け渡す際に敷金が全額返還されないのはおかしいのではないかと思われている方も多いかもしれません。また、契約時にそもそも敷引特約が有効なのか疑問に思われる方もいらっしゃるかと思います。実際に発生した敷金返還トラブルにも、敷引きの有効性が問題となったことが多くありました。そこで、敷引特約は有効なのかどうか、確認しましょう。
敷引特約は有効だが金額次第で無効になるケースも 無効なら敷金全額返還される
最高裁は、敷引特約は有効としました。つまり、契約時に敷引特約を締結した場合、家を明け渡した時には敷金を全額返還しないことも認められるということです。
しかし、これはあくまでも裁判になった事例に限った話で、いつでも敷引特約が有効というわけではありません。実際に最高裁で争われた事例では、賃料約17万円、保証金100万円、敷引き60万円というケースで、賃料などと比べると敷引きの額が高額ではありませんでした。
そのため、敷引きの額が高額ということであれば、敷引きが無効になる余地があります。敷引特約が無効と判断されれば、敷金が全額返還されることになります。
敷引き以外の敷金トラブルにも対応します
敷金返還にまつわるトラブルには、原状回復の費用が多すぎるということもあります。この原状回復費用も敷金から引かれることが多々あります。原状回復費用が適正かどうかは、国土交通省のガイドラインが参考になります。もし不安な場合には参照してください。
また、退去時、入居時点で既に壊れていたところの修繕費用を請求されてしまうということもあります。このようなトラブルを防ぐために、入居時と退去時の状況を撮影しておくことも重要です。
敷金は家賃の数ヶ月分と大きな金額になり、無視できない金額です。敷金トラブルが起きてしまった場合には弁護士に相談して、迅速に損をしない解決をしましょう。お困りの場合は、平間法律事務所までご相談ください。
